VvE-beheerder Marcel: “Van structurele werkdruk naar rust in het complex”

Terugkerende lekkages in waterleidingen zijn voor VvE-beheerders een bekend en hardnekkig probleem. Meldingen komen nooit gelegen, bewoners raken ontevreden. Je moet lekdetectie inschakelen, gevolgschades oplossen en bijkomend verzekeringswerk regelen. Alles bij elkaar opgeteld zet het de beheerpraktijk flink onder druk.

In gesprek met Marcel Willems, bouwkundig adviseur en vastgoedinspecteur van beheerorganisatie VvE-BeheerPlus uit Wijchen.

Marcel Willems kreeg in een Nijmeegs appartementencomplex te maken met toenemende lekkageproblemen als gevolg van putcorrosie. Het resultaat na de keuze voor BlueRex waterbehandeling: “Van gemiddeld 24 lekkages per jaar zijn we naar nul meldingen gegaan.”

Het complex en het probleem

VvE-BeheerPlus beheert het appartementencomplex Molenstraat/Karregas in Nijmegen, dat in 2012 nieuw is opgeleverd. Het complex bestaat uit 30 appartementen, verdeeld over twee bouwblokken, met een circulatieleiding die wordt gevoed door meerdere boilers.

In 2015, slechts drie jaar na oplevering, traden de eerste lekkages op. In de jaren die volgden namen deze toe tot gemiddeld twee lekkages per maand. De betrokken loodgieter stelde vast dat putcorrosie in de koperen leidingen de oorzaak was.

Appartementencomplex Molenstraat/Karregas in het centrum van Nijmegen kreeg drie jaar na oplevering te maken met de eerste lekkages als gevolg van putcorrosie. Het probleem breidde zich in de loop van de jaren uit tot gemiddeld twee lekkages per maand.

Onderzoek en bekende risico’s in de regio

Na de eerste vaststelling door de loodgieter is er uitgebreid onderzoek gedaan om de oorzaak van de putcorrosie vast te stellen. Kiwa voerde koperonderzoek uit. En drinkwaterbedrijf Vitens werd gevraagd de waterkwaliteit en waterhardheid in het complex nader te beoordelen.

Uit Kiwa-onderzoek bleek dat de koperkwaliteit van het leidingwerk in dit complex voldeed aan de norm NEN-EN 1057. Koperkwaliteit bood geen verklaring. Het Vitens-onderzoek gaf aan dat kwaliteit en hardheid van het drinkwater ruim binnen alle toegestane marges viel. Ook weer geen aanknopingspunten voor oorzaak dan wel structurele oplossingen voor de lekkages. Wel kwam naar voren dat putcorrosie relatief veel voorkomt in het centrum van Nijmegen. Aanzienlijk vaker dan in andere delen van de stad.

Dagelijkse praktijk vóór de oplossing: veel werkdruk door lekkagemeldingen

Lekkages leveren altijd veel extra werkdruk op. Marcel schetst een herkenbaar beeld voor veel VvE-beheerders. Een lekkagemelding in een drinkwaterleiding heeft altijd urgentie en vraagt direct om actie. Zo snel mogelijk moet er een installateur of loodgieter naar toe.

Meestal is de locatie van het lek niet meteen te vinden. Dan is inzet van een lekdetectiebedrijf nodig, wat tijd en geld kost. Daarnaast zijn leidingen veelal ‘onzichtbaar‘ weggewerkt achter muren en dus lastig bereikbaar. Liefst wil je hak- en breekwerk voorkomen, maar doorgaans is het onvermijdelijk. Daarbij moeten getroffen waterleidingen geregeld voor bepaalde tijd worden afgesloten, totdat de lekkages echt zijn verholpen. Dat levert irritatie en frustraties op bij bewoners. Zeker als het vaker voorkomt.

Zoals Marcel zegt: “Het is steeds maar afpellen: je probeert iets, het werkt niet, je probeert iets anders en moet steeds verder onderzoeken. Ondertussen worden bewoners kribbiger en moet jij alles zo goed mogelijk blijven afstemmen tussen partijen en om begrip vragen.. Dat is goochelen!”

Als de lekkage is opgelost, is het werk voor een beheerder nog niet klaar. Dan volgt verzekeringswerk om de kosten (gedeeltelijk) vergoed te krijgen. Marcel geeft aan dat terugkerende lekkages in complexen intensief en nogal frustrerend zijn. Zeker als binnen een paar weken de volgende lekkagemelding komt. Dan begint het weer van voren af aan…

Zoeken naar een beheersbare, structurele oplossing

Als oplossing werd aanvankelijk vervanging van de ringleiding overwogen, met een geraamde investering van circa €50.000. Los van de kosten speelde daarbij echter nog een belangrijk bezwaar: geen garantie dat de problemen zich niet na enkele jaren opnieuw zouden voordoen.

Als technisch beheerder zocht Marcel naar een alternatief dat minder ingrijpend was voor bewoners én beter beheersbaar voor de VvE. Via online onderzoek kwam hij in contact met BlueRex.

Hoewel de interesse er bij Marcel direct was, vergde het overtuigen van de VvE-leden meer tijd.

Marcel zegt hierover: “Ik kreeg toch de reactie ‘dat is te mooi om waar te zijn’ en ‘ik heb nog nooit van BlueRex waterbehandeling gehoord’. Ja onbekend maakt dan onbemind.”

Pas nadat er opnieuw meerdere lekkages in het complex plaatsvonden, kreeg de aanschaf van het systeem een meerderheid van stemmen tijdens de algemene VvE-vergadering.

Implementatie en resultaat

Sinds zomer 2024 is het BlueRex-systeem in het complex operationeel. Daarmee worden gedoseerd fosfaatmineralen aan het water toegevoegd, ter bescherming van de binnenzijde van de koperen waterleidingen. Het resultaat: in de eerste periode nog één lekkage, maar daarna zijn er geen meldingen meer gekomen. Voor een complex dat jarenlang kampte met gemiddeld 24 lekkages per jaar betekent dit een fundamentele verbetering in beheerbaarheid én bewonerscomfort.

Dwarsdoorsnede van twee koperen leidingen. Door waterbehandeling met een BlueRex systeem ontstaat er een beschermende laag aan de binnenkant van de waterleiding. Links is deze grijze laag duidelijk zichtbaar. Rechts: een waterleiding met putcorrosie.

Ervaring vanuit beheerperspectief

Naast het technische resultaat benadrukt Marcel ook dat het installatieproces soepel is verlopen, dankzij de zorgvuldige installatie en heldere communicatie richting beheerder en bewoners.

De belangrijkste voordelen volgens Marcel: “Geen breekwerk nodig in het complex, geen gevolgschades meer en beperkte investeringskosten in vergelijking met leidingvervanging”.

Daarbij benoemt hij een goed aandachtspunt: dat de waterbehandeling structureel in gebruik moet blijven om de beschermende werking te behouden.

Relevantie voor VvE-beheerders

Deze praktijkcase laat zien dat structurele lekkages door putcorrosie niet automatisch hoeven te leiden tot kostbare en ingrijpende leidingvervanging. Voor VvE-beheerders biedt waterbehandeling een beheersbare, voorspelbare en bewonersvriendelijke oplossing—mits goed onderbouwd en correct toegepast.

Bouwkundig adviseur en vastgoedinspecteur Marcel Willems vat het advies aan collega-beheerders samen: “Verdiep je erin. Het is een goede oplossing voor een heel vervelend probleem.”

Ook een complex met veel lekkages onder beheer?

Herken jij het verhaal van Marcel over terugkerende lekkages of putcorrosie in één of meerdere VvE-complexen?
Vraag een vrijblijvende QuickScan aan, dan ben je er snel achter of je deze kunt verhelpen met een BlueRex systeem. We denken graag mee over een oplossing die technisch verantwoord is én praktisch haalbaar vanuit het oogpunt van VvE-beheer.

Meer praktijkvoorbeelden